“最起码搬出去了就不用再每天都提心吊胆的了”。11月20日凌晨，在经历了半个月的纠结与思考之后，黄小姐提交了退租申请并搬离了原先在蛋壳公寓租住的房间。在同事的帮助下，黄小姐通过与房东直接租赁的方式租下了一间小的一室户。由于黄小姐是在房东与蛋壳解约的情况下申请退租，属于无责退租，蛋壳公寓应在返还剩余房租、服务费等费用的基础上再赔偿一个月的房租，退款额共计34683元。对于这笔退款，黄小姐表示，“我也不知道这笔钱还能不能拿回来，但是不想再让自己每天都被房东催着搬走了”。
蛋壳公寓出现问题后，上海地区受到影响的租客分散组建了很多相关的维权微信群。11月18日，昵称为“万能的杨学长”的微博用户创建了“上海蛋壳公寓租客维权群”，试图把受到影响的租客联系在一起，“让大家集中起来共同讨论解决方法”。截至11月26日，该微博维权群人数已达782人。
11月6日16点59分，央视财经官方微博发布主题为“断网、欠款、降租金…蛋壳公寓深陷流动性危机”的新闻报道，报道称蛋壳公寓目前现金流情况恶化。下午六点左右，话题“蛋壳公寓深陷流动性危机”登上微博热搜榜，引发大量蛋壳公寓租客的讨论和关注。记者调查发现，蛋壳公寓出现了大面积延期支付房东房租的情况，与此同时，租客则面临着被房东清退及申请退租后拿不到退款的问题。
换租仍有被驱赶风险 退款补偿难以兑现
黄小姐2019年从山东威海来到上海，目前在“和睦家医院”工作。由于生活压力较大，黄小姐2019年9月来到上海后以租金贷的形式在蛋壳公寓（以下简称“蛋壳”）租房。“后面我了解到租金贷是存在风险的，可能会影响到个人征信”，为了降低在租房过程中的风险，合约到期后黄小姐选择以年付的方式继续在蛋壳租房。2020年9月她与另两名室友在闵行区华漕镇的爱博一村合租了一套三室一厅户型的住房，采用年付形式一次性现金支付给蛋壳一年的房租、服务费等费用，共计38300元。一年的房租对黄小姐来说并不是一笔小数目，“在蛋壳租的这间房一个月大概是2700元，我自己一个人在上海这边，租房的压力是很大的”。黄小姐告诉记者，在与蛋壳签订合约时，工作人员告诉她年付优惠力度大且不用承担租金贷的风险，并承诺说可以安心居住，“我当时有考虑过蛋壳会不会在这一年里出问题，但是完全想不到会变成现在这样子”。在入住两个月后，房东以未收到房租为由，告诉黄小姐及其室友让其尽快搬离。11月15日，因蛋壳未支付房租超过15个工作日，房东声称与蛋壳单方面解约，“让我们最晚20号搬走”。
根据蛋壳公寓租赁合同及App上相关内容，房东与蛋壳公寓解除合约后，租客有两种可选择的方式。一是申请无责退租，蛋壳会在返还租金、押金等费用的基础上再赔偿租户一个月的租金；二是选择换租，蛋壳会对租客的租金等进行结算，将退款返还到蛋壳公寓APP的余额中，租客可用余额通过蛋壳租住新的房屋。在黄小姐看来这是很难选择的，“退租之后能不能真的拿到返还的钱没法保证，换租之后如果遇到的还是拿不到房租的房东，那不是还要继续被房东催着搬家吗？”
黄小姐提供的蛋壳租赁合同与app上关于退租与换租的相关说明
天眼查资料显示，蛋壳公寓是紫梧桐（北京）资产管理有限公司旗下的长租公寓品牌。公司于2015年1月在北京成立，正式进入o2o租房市场。租客在蛋壳公寓租房时，支付方式上有分期付、季付、半年付、年付四种选择。分期付需要与第三方金融平台微众银行签署贷款协议；季付采用押一付三的形式；半年付和年付需在支付一个月的租金为押金后，再一次性支付半年或一年的房租、服务费和水燃费等费用，同时原应按照月租9%收取的服务费，可分别按照八折和一折进行折扣。租住在浦东新区德州一村的于小姐告诉记者，其在蛋壳所租房屋的月租金为4060元，按照蛋壳服务费的收费标准，于小姐一年需缴纳4060*0.09*12共4834元的服务费，根据年付租户服务费一折的优惠，租住一年的服务费由4834元降至483元。记者了解到，由于租金贷存在风险及年付优惠较大，部分租客在租房时会选择年付的方式与蛋壳签订租房合同。“年租的优惠力度比较大，可以稳定下来长期居住，这次签合同的时候工作人员也不停地跟我说年付的优点”，于小姐选择了年付的方式，但是目前也出现了被房东“清退”的问题，“房东态度挺强硬的，给我们的选择就是搬走或者再单独支付租金给她”。
黄小姐和于小姐遇到的问题同样困扰着其他的租客。租住在宝城路南广场的鲍先生告诉记者，其于10月22日与蛋壳签订了为期一年的租房合同，现金支付了35000元左右的房租，按照合同应居住到2021年的10月22日，但是现在也面临着被房东清退且不知道换租之后能不能安心住的问题。“我们都是来上海打工的，没有精力每天担心被房东赶担心没有地方住。现在的诉求就是希望蛋壳给一个解决措施，让我们这些租户踏踏实实的住下去。”
对于租客中广泛存在的退租问题，截至11月25日，蛋壳公寓官方并未给出具体的原因说明和解决方案。
租客前往公司现场 退租问题未获解答
蛋壳公寓在上海地区的总部位于闵行区七莘路丽婴房大楼。11月10号，蛋壳公寓总部已经关闭。在门前墙壁的公示栏中，蛋壳公寓称“应丽婴房大楼物业公司之要求，自2020年11月10日起，我司将对办公环境进行维护，阶段性搬离本办公地点”。蛋壳公寓目前在上海市浦东新区三林路、闵行区七莘路、虹口区殷高西路设立了处理租客事务的临时办事处。
11月18日下午2点30分左右，记者前往位于闵行区七莘路250号中诣创意产业园2号楼的临时办事处，此时现场共有57名前来咨询问题的租客和3名蛋壳内部的工作人员。记者观察到，工作人员让前来询问的租客先在表格上登记自己的姓名、电话及遇到的具体问题，然后排队领取号码，依次向工作人员反映自己的问题。在办公室内有一名工作人员在负责租客的登记，在办公室外有两名工作人员针对租客的问题进行解答。部分租客聚集在一起交流自己遇到的问题和困难，不少租客都表现得较为焦虑。租客俞先生表示，“每次来这里，他们都说让等，不知道等到什么时候才能有结果，现在工作都心不在焉的”。
11月18日下午2点27分 七莘路办事处现场约40名租客在办公室外等待工作人员回应
办公室内 租客在登记表上填写个人信息及目前遇到的问题
蛋壳公寓工作人员毛先生对目前存在广泛的退租问题做出了解释，“我们这边不建议大家退租，其实大家在各种新闻上都看到了，蛋壳目前确实存在资金的问题，所以退租之后我们不能保证大家一定能在7-15个工作日内拿到退款。”部分租客对此表示质疑，租客唐先生说，“根据蛋壳现在的情况，我们退了款确实是很难拿到钱，但是不退租的话下一套换租的房子万一再被房东赶，那我们还得接着搬家”。
租客张女士向毛先生表达了自己在退租问题上的疑问，“我上个月在蛋壳公寓app提交了退租申请，结算之后钱到了app的余额里，但是一直到现在都没有提现到我自己的银行卡里面”。记者随后采访张女士得知，其之前租住在闵行区张虹路的东航海申公寓，由于在微博上了解到蛋壳公寓出现了拖欠了房东房租的问题，张女士在10月24日提交了退租申请。但截至11月18日，在超过了合同规定的7-15个工作日之后，共计18856.73元的退款依旧没能提现。
张女士向记者展示的退租进度页面，10月24号至今退款仍未返还至个人银行卡
对于部分租客提出的退款迟迟不到账的问题，毛先生解释称一方面是蛋壳出现了资金问题，所以相较于合同上的7-15个工作日提现会有所延迟，另一方面是最近前来退款的租客人数太多，工作量大导致部分租客的退款出现延迟，“昨天一天接待了400多个租客，但是售后的工作人员只有四五个，处理问题出现了延迟，希望大家可以理解”。而当有租客追问具体的还款日期时，毛先生称目前只能保证大概4个工作日后退款结算会返还到APP的钱包中，但是具体哪一天能到达租客的个人账户，毛先生称无法保证和提供具体的日期。对于租客们提出的被房东清退的问题，毛先生表示，“蛋壳会跟房东做好沟通，尽量保证房东不私自让租客搬离，资金回笼后也会尽快的把租金支付给房东，最大限度的保障租客和房东的合法权益”。
蛋壳公寓年付租客退租流程为租客首先在APP上提交退租申请，等待蛋壳受理。蛋壳结算租客的剩余租金、服务费等费用后会将退款首先退还在APP的余额中，在7-15个工作日内再退还到租客的个人银行账户上。记者在现场了解到，有租客自9月18日提交退租申请到现在一直未收到蛋壳公寓返还的退款。
下午4点20分，在近两个小时的询问与解释中，租客们关于选择退租还是换租以及退租后租金未按时到账的问题仍未得到确切的答复。工作人员给出的建议是，因蛋壳资金问题无法保证具体到账时间，未退租的租客尽量不要退租，已申请退租的租客耐心等待后续的进展。
蛋壳租金水平略低于市场同类产品 专家认为房东在租客合同期满前无权驱赶租客
据中国基金报11月18日的报道，受到疫情影响，今年市场整体的租赁需求呈现下跌态势，加之其他长租公寓的竞争，蛋壳选择通过降低房租的方式增加租客数量，市场租金水平已接近甚至低于前两年蛋壳向房东收房时的租金。11月22日记者对比了自如与蛋壳公寓在同地段中的房屋租金。以徐汇区徐家汇一带经过简装修的合租房中的卧室为例，自如App月租金均价为2820元，最高月租金为2900元，房间面积集中在6.9㎡；蛋壳公寓App月租金均价为2750元，最高月租金为2983元，房屋面积集中在9㎡。通过降低租金的方式增加租客数量，这一模式使蛋壳公寓的经营风险增加，盈利的不稳定性增强。根据蛋壳公寓招股书，2020年第一季度蛋壳单间房平均月利润为517元，较2018年第三季度的752元下降了235元；在利润方面，2020年第一季度蛋壳公寓收入为19.40亿元，但同时一季度净亏损达到12.344亿元，2019年同期亏损为8.162亿元，亏损额同比扩大近4亿元。
房东陈先生将普陀区一套三室两厅的房子通过蛋壳进行出租。陈先生告诉记者，蛋壳工作人员九月份通过电话告知其由于资金问题，房租的支付方式由按照季度支付改为按月支付，本应于10月30号支付的9648元租金截至11月18号还没有支付。“蛋壳出问题了不按照原先的季度支付租金我们可以接受，但是房租一直拖着不给，超过15个工作日的话，我们只能断水断电，让租客搬出去。”
华东师范大学法学院副教授李建星告诉记者，根据蛋壳公寓与租客和房东签订的合同，蛋壳在房东与租客之间是一个代理商的身份。“房东把房子委托给蛋壳公寓这样一个房屋中介进行租赁，房东与蛋壳构成的实质是一种中介合同法律关系。在这样的一种关系中，房东是要承担一定的风险的”。从法律角度来看，在蛋壳出现经营问题的情况下，即使房东损失了房租，在租客合同期满前，房东是无权强制租客离开的。
据曾经在爱博一村居住的黄小姐告知，11月15号房东上门要求黄小姐及其另外两名室友搬走时，由于当时蛋壳房租逾期支付并未超过15个工作日， 黄小姐和室友选择了报警，“警察来了之后也没有办法，只能跟房东解释说我们租客也是支付了租金的，房东没有权利赶我们走”。记者从维权群内租客提供的照片和信息中了解到，部分未拿到房租的房东即使未与蛋壳解除合约，也通过在租客门上张贴搬家通知、断水断电、更换门锁的方式让租客尽快搬离。
文 / 19新闻李梦迪
